無限に有効活用の可能性が広がる土地。しかし、一口に土地活用といっても、その方法は複数あると共に、どの活用方法を選択するかで、
今後のあなたの収入や生活が大きく変ってきます。
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ここでは、
「リスクを減らし、最大限にあなたの目的にあった活用をするために」ということを
最大のテーマとし、土地活用プランの選び方を紹介します。
ここでは、
「リスクを減らし、
最大限にあなたの目的にあった
活用をするために」
ということを
最大のテーマとし、
土地活用プランの選び方を
紹介します。
このサイトページを読み終えた後、
「どうやって自分の土地活用プランを決めればよいのか」が
ハッキリしていることと思います。
途中、難しい箇所もありますが、大丈夫。
皆様にご納得いただける提案を用意してありますから、最後まで是非ご覧下さい。
途中、難しい箇所もありますが、
大丈夫。
皆様にご納得いただける提案を
用意してありますから、最後まで
是非ご覧下さい。
まず、あらためて土地活用とは一体何なのか。
そこからはじめてまいりましょう。
まず、あらためて
土地活用とは一体何なのか。
そこからはじめてまいりましょう。
１．土地活用とは何か？
土地活用とはズバリ！「今、活用できていない土地を有効に活用する」ということです。
そしてポイントは、土地は持っているだけでは価値ない
(確実な値上がりが見込めたバブル期とは違うのです)ということ。
ただ持っているだけでは、固定資産税や都市計画税などの「負担」だけがのしかかってきてしまうのです。
もちろん、将来的には相続税も心配しなければなりません。土地は「資産」として有効に活用することで、
はじめて活きてくるものです。
２．土地活用、ここを勘違いしてはいけない！
「土地は持っているだけでは意味がない」と書きましたが、「活用していれさえすれば良い」というものでもありません。
あくまであなたにとって最大限にメリットのある形で活用することが大切です。
実際に、たとえ活用されていたとしても、土地の実力を存分に発揮できず、うまく活用すれば得られるはずの収入の半分も得られていないケースも多くあります。
- 主な土地活用プランの種類
あなたの土地に最適な活用方法はどれでしょうか？
ここではそれぞれの主な土地活用プランのメリット・デメリットを紹介します。
- 主な土地活用プランの種類
あなたの土地に最適な活用方法はどれでしょうか？
ここではそれぞれの主な土地活用プランのメリット・デメリットを紹介します。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| アパート・ マンション経営 |
・税制上のさまざまな優遇措置を受けられる ・相続税などの節税対策として効果が高い ・安定した収入を得ることができる ・賃貸経営形態によっては、 高い収益性が期待できる ・狭小地でも可能 ・専門知識がなくても、建築から管理まで一括して 依頼し、事業開始することが可能 |
・法令上の制限に要注意 ・事業開始後は転用が難しい ・初期投資額が多い ・空室リスクがある |
| オフィスビル・ 商業用ビル |
・税制上のさまざまな優遇措置を受けられる ・居住用物件より高い賃料が期待できる ・経営形態によっては、高い収益性が期待できる ・立地の制約が緩和される |
・初期投資額が多い ・居住用でないため固定資産税評価の軽減が 受けられない ・事業開始後は他への転用が難しい ・景気の影響を受けやすく、空室リスクもある |
| 貸駐車場 | ・初期投資が少ない ・立地を問わない活用可能性 ・他への転用が容易 |
・税制上のメリットが少ない （税制上の優遇措置がほとんどない） |
| 資材置き場、 トランクルーム |
・初期投資が少ない ・事業開始までの期間が短い ・他への転用が容易 ・郊外エリアでも可能 |
・税負担の軽減が受けられない ・収益が低いケースあり ・管理が困難な場合がある |
| 定期借地権 → 一定の期間にわたって 土地を貸す |
・資金がなくてもリスクがない ・安定した収入を得ることができる ・定期借地契約が終了した際は、更地が戻ってくる ・固定資産税や相続税において、優遇措置が 受けられる |
・長期にわたり土地の利用方法が固定される、 用途の転用が難しい ・収入源は「地代」であり、 建物を貸した場合の賃料に比べ大幅に少なくなる |
| 等価交換 | ・資金がなくてもリスクがない ・譲渡税の優遇措置がある ・賃貸に利用される取得分は相続税評価額が 圧縮される |
・土地の所有権が出資比率に応じた共有持分となる ・土地の所有権を失う |
| 土地売却 | ・固定資産税等の税金や管理の手間から解放される ・資産の組み換えができる ・相続税資金を確保することができる |
・売却以降、土地活用をする機会を失う ・譲渡費用、譲渡税が発生する |
| アパート・マンション経営 | |
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メ リ ッ ト |
・初期投資が少ない ・立地を問わない活用可能性 ・他への転用が容易 |
デ メ リ ッ ト |
・法令上の制限に要注意 ・事業開始後は転用が難しい ・初期投資額が多い ・空室リスクがある |
|---|---|
| オフィスビル・商業用ビル | |
|
メ リ ッ ト |
・税制上のさまざまな 優遇措置を受けられる ・居住用物件より高い賃料が 期待できる ・経営形態によっては、 高い収益性が期待できる ・立地の制約が緩和される |
デ メ リ ッ ト |
・初期投資額が多い ・居住用でないため 固定資産税評価の軽減が 受けられない ・事業開始後は 他への転用が難しい ・景気の影響を受けやすく、 |
| 貸駐車場 | |
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メ リ ッ ト |
・初期投資が少ない ・立地を問わない活用可能性 ・他への転用が容易 |
デ メ リ ッ ト |
・税制上のメリットが少ない （税制上の優遇措置がほとんどない）、 |
| 資材置き場、トランクルーム | |
|
メ リ ッ ト |
・初期投資が少ない ・事業開始までの期間が短い ・他への転用が容易 ・郊外エリアでも可能 |
デ メ リ ッ ト |
・税負担の軽減が受けられない ・収益が低いケースあり ・管理が困難な場合がある |
| 定期借地権 → 一定の期間にわたって土地を貸す |
|
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メ リ ッ ト |
・資金がなくてもリスクがない ・安定した収入を 得ることができる ・定期借地契約が終了した際は、 更地が戻ってくる ・固定資産税や相続税において、 優遇措置が受けられる |
デ メ リ ッ ト |
・長期にわたり土地の利用方法が 固定される、用途の転用が難しい ・収入源は「地代」であり、 建物を貸した場合の賃料に比べ 大幅に少なくなる |
| 等価交換 | |
|
メ リ ッ ト |
・資金がなくてもリスクがない ・譲渡税の優遇措置がある ・賃貸に利用される取得分は 相続税評価額が圧縮される |
デ メ リ ッ ト |
・土地の所有権が出資比率に 応じた共有持分となる ・土地の所有権を失う |
| 土地売却 | |
|
メ リ ッ ト |
・固定資産税等の税金や 管理の手間から解放される ・資産の組み換えができる ・相続税資金を 確保することができる |
デ メ リ ッ ト |
・売却以降、 土地活用をする機会を失う ・譲渡費用、譲渡税が発生する |
あなたに最適な土地活用プランの選び方
あなたに最適な
土地活用プランの選び方
最適な土地活用プランを選択するためには、次の２つの要素に目を向ける必要があります。
「自分自身の都合や目的と照らし合わせ、何がしたいのか」ということ
例えばアパート経営などの「建物を建てる土地活用」では、一般的に費用が少なくすむものはありません。ただし、土地や建物には担保価値がありますので、借入金などを利用すれば、自己資金が少なくても可能です。反対に、種類にもよりますが、駐車場などは初期投資が非常に少なくて済むケースがあります。
「資金回収が早い＝初期投資が少ない活用方法」が考えられると共に、10年程度の期間をみるのであれば、居住用の賃貸経営も考えられます。この場合は、利回りが10％程度を基本的な目安とします。なお、オフィスビルや商業用ビル経営などテナントに頼る事業用賃貸は、住宅よりも家賃を高く設定することができ、回収期間は短くて済みます。しかしもちろん、テナントが埋まらなければ回収できないという事態になってしまいます。
マンション経営、または先に書いたようにオフィスビルや商業用ビル経営は賃料を高く設定できるため、高い収益を得られる可能性があります。しかし、いずれも初期投資が大きく借入金が多くなるため、返済も利息負担も大きくなります。
初期投資金額の大きさ、これがつまりリスクです。低リスクを優先して考えると、どうしても建物を建てない土地活用がメインになるでしょう。これは、平面の駐車場経営や資材置き場、定期借地権などが該当します。
相続対策といえば、相続税の評価減。これには、小規模宅地等の特例、貸家貸付地の評価減、貸家の評価減を受ける方法が一般的であり、つまり賃貸経営全般が有利と考えられます。アパートであれば、現金（借入金）を土地と建物に換えることで、資産価値をそれほど損なわずに、相続税評価額を大きく下げることが可能になります。
「土地の状況や周囲の環境と照らし合わせ、何ができるのか」ということ
これはズバリ、あなたが土地を活用して提供するサービスについて、ニーズがあるかどうか、ということです。駅の近くであれば、より賃貸経営に向いているといえますし、繁華街が近ければ、商業用ビル経営もありでしょう。また、資材置き場であれば、郊外でもOKなケースもあるでしょう。「土地の周囲の環境」を分析することは、土地活用の成功のカギを握る極めて重要なものです。しっかりと戦略をたてて土地活用に臨みましょう。
駅近なのか・・・
繁華街が近いのか・・・
郊外にあるのか・・・
使える土地の広さ・・・
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「周辺環境」や「土地の特性」なども熟知しており、土地活用プランを具体的にイメージさせてくれます。
また、地域情報に詳しい＝地域に入り込んでいる会社は、そこでの評判が命です。
いい加減な仕事をして、評判を落としてしまうようなことはしません。当然、「地域の情報については、他には負けない」という自負もあることでしょう。
期待感いっぱいに土地活用をスタートさせるために、サポート会社に最も必要なものはいったい何でしょうか。
それは、「親身な対応」であり、「お客様に満足していただけることが何よりも大切」という姿勢です。
「やっぱりやめておけばよかった」という思いは、土地活用に対する何らかの疑問が解決されず残ってしまったり、かかってくる費用に納得していなかったことから生まれます。
これをなくすためには、サポート会社が懇切丁寧にお客様の疑問に答え、納得してもらうことが必要です。ただ提案が通りさえすれば良い、という「売上第一」の会社では、「お客様の満足」を得るための活動が十分ではありません。
なぜなら、活動の目的があくまで「利益を得ること」であり、決して「お客様に喜んでもらおう」というものではないからです。
お客様第一と考える会社とは正反対、自社利益のことばかり考えている売上主義の会社には、次のような特徴があります。このような会社とは付き合わない方が無難でしょう。お客様の満足や感情よりも、自社が儲かるための活動を第一に考え、実行しているからです。
●「まかせておけば大丈夫」といって
詳しい説明をしない
●物件の良い点ばかりを強調し、
欠点を隠す
●質問に対して
あいまいな返答しかできない
●ノルマに追われ、常に焦っている
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