2021.10.04

＜事例紹介＞賃貸住宅の退去者からのトラブル相談

原状回復に関するトラブル

独立行政法人国民生活センター等のトラブル相談機関には、日々、消費者からトラブル相談が寄せられています。ここでは、賃貸物件の退去者からの相談事例を紹介します。

まずは、原状回復費用を負担することに疑問を感じているＡ氏の事例です。Ａ氏が２年間住んでいたシェアハウスを退去したところ、原状回復費として敷金から35,000円を差し引かれてしまいました。Ａ氏が原状回復の内容を問い合わせたところ、ベッドを土壁に付けて使用していたので、深さ５mm程度の窪みが２か所ついてしまっており、その箇所の土が剥がれてしまったための補修ということでした。故意や過失でなく、「通常の使用」の範囲内でついてしまった傷等の補修費用は多くの場合家主側の負担となるため、Ａ氏は納得がいきませんでした。

退去立ち合いに関するトラブル

次に、自分自身に代わって家族に退去の立ち合いをしてもらったことがトラブルの発端となってしまったＢ氏。Ｂ氏の父親が賃貸マンションの退去の立ち会いをした際、不動産会社から委託された業者から「キャスター付き椅子でついた１０cm程のフローリングの剥がれが３箇所あり、フローリング６坪分全面張替えとなるため費用が５０万円かかる」と言われてしまったが、父親は了承して印鑑を押しました。このことを知ったＢ氏は、その高額さに納得できず、業者に減額の依頼をしましたが、「了承の印鑑をもらっている、再び現地の確認をすることはできない」として受け付けてくれませんでした。自分の家族であり、Ｂ氏自身が退去の立ち合いの依頼をしたものの、これに納得ができなかったのです。

カビに関するトラブル

最後は、賃貸物件のカビに悩まされていたＣ氏です。入居から約半年後、カビに悩まされるようにったＣ氏。管理会社に連絡をして業者に確認をしてもらったところ、「外壁のヒビ等から水漏れの可能性が大きく、内壁に水が染み込んだ結果のカビ」であるとの見解でした。

もちろん、Ｃ氏は対処を管理会社に依頼したのですが、オーナーからは「工事は費用がかかり過ぎる為、不可。日頃からカビが生えないように、加湿器は使わずに暖房も控え（外気温との差がないように）、赤ちゃんには厚着をさせて欲しい。ただし、除湿器はオーナー側で購入する」と言われてしまいました。オーナーの対応に不信感を感じたＣ氏は、即退去をしたのですが、オーナーから退去前１月分の家賃を請求されました。さすがにＣ氏も、これには納得ができませんでした。

2021.09.27

コロナ禍における賃貸経営のポイント②

＜物件の用途表現を時流に合わせる＞

①「サテライトオフィス」としての用途を示す
テレワークと共に、コロナ禍中における働き方として注目を集めているのが「サテライトオフィス」です。サテライトオフィスとは、企業の本社・本拠地から離れた場所に設置されたオフィスを指し、例えば新型コロナウィルス感染症対策の観点から、通勤で社員を混みあった公共交通機関に乗せたくないと考える企業は、その必要のない場所にサテライトオフィスを用意するケースがあります。この用途に、賃貸物件を提供するのです。

なお、その際はインターネット環境は必須として、仕事机やプリンター、冷蔵庫等を設備として用意する必要があるでしょう。現在、マンスリーマンションやウィークリーマンションとして運用している家具・家電付き物件は、サテライトオフィスに適しているといえます。

②民泊物件は、「自主隔離」にも活用できる
　2019年の訪日外国人観光客は3,188万人であり、史上最多となりました。しかし、新型コロナウィルスの影響で2020年4月と5月の訪日客は、なんと99.9％減。成長し続けてきた日本のインバウンド需要は、わずか半年足らずで消滅してしまったのです。当然、インバウンド需要を見込んで準備されていた民泊物件は、本来の目的を果たせなくなっています。
コロナ禍が収束し、再び日本のインバウンド需要が活性化するのを待つか？多くの民泊オーナーは、そのようなことは言っていられないでしょう。民泊物件の売却が相次いでいる、というニュースもありました。しかし、せっかく用意した民泊物件。できるならば、コロナ禍期間をなんとかしのぎたいと考える方もいらっしゃるでしょう。そのような場合、まずは今後活性化していく日本人の国内旅行や出張の際の宿泊施設としての利用を期待することになるのでしょう。

なお、コロナ禍中の物件活用のヒントとして、「自主隔離」のためのホテルとして運用するという方向性があります。ここでいう自主隔離とは、例えば次のようなニーズを持つ方が、宿泊施設を利用するということを指します。

●都市部で働いており、自身が感染してしまうと、帰宅した際に家族に感染させてしまうため、コロナ禍期間中はなるべく帰宅をしたくない

●都市部への通勤は公共の交通機関を使用しなければならないため、コロナ禍期間中はできるだけ職場の近くに滞在し、そこから通いたい

2021.09.20

コロナ禍における賃貸経営のポイント①

＜「新しい生活様式」に対応する＞
　2020年5月4日、厚生労働省は「新しい生活様式」を提言しました。これは、新型コロナウィルスに感染しない、させないために実践すべくライフスタイルを示したものであり、「日常生活」や「移動」、「ワークスタイル」等の場面に応じて、その内容が規定されています。これを空室対策と照らし合わせると、次のような方策が考えられます。

①「テレワーク対応物件」としてＰＲする
　社会的に認知度が上がり、取り組む企業も増えてきたテレワーク。主に在宅で業務を行うというものですが、これに対応した物件とするのです。そしてそのためには、次のことをするのが良いと考えられます。

●インターネット無料を導入する
　いわずもがな、メールのやり取りやWEB会議には欠かせないネット環境を無料で提供するというものです。なお、インターネット無料は、不動産系メディアが発表している「入居者に人気の設備ランキング」において、近年ではトップの地位を揺るぎのないものにしています。インターネット無料の設備については、多くの事業者がサービスを提供していますが、通信速度に注意を払ってサービスを選ぶべきでしょう。なぜならば、WEB会議のストレスのない快適な実施には、一定以上の通信速度が必要になってくるからです。

●「仕事部屋あり」と表現する
　ワンルームに住みながらテレワークに取り組んでいる方の感想として、「一つの部屋で仕事をするとオン・オフが切り替えられない」「WEB会議の際に、プライベートな空間を見られたくない」というものがあります。したがって、テレワーク対応をウリにする複数の部屋がある物件では、「プライベートと切り分けて仕事に集中できる部屋あり」と表現するのも良いと考えられます。

②「宅配BOX」を設置する
　「新しい生活様式」では、買い物について、客で密集する空間に行くことを避けるため、通信販売の利用が推奨されています。通信販売のネックは「在宅して受け取らなければならないこと」ですが、それを解決するのが宅配BOXです。特に、通信販売を頻繁に利用する傾向のある若い世代をターゲットとする物件では、そのニーズは高いといえるでしょう。

2021.09.13

被災した際の「生活再建」と物件の「修繕義務」

重要になる「罹災（りさい）証明書」

災害が起きた際は、もちろん賃貸オーナー、入居者ともに被災者となる可能性があります。そうなってしまった時のために、ぜひ知っておいていただきたいのは「生活再建の流れ」です。生活再建において、まず必要になってくるのは「罹災（りさい）証明書」です。

各自治体では被災者を支援する様々な支援制度が用意されています。この中の一つが「みなし仮設住宅制度」なのですが、これ以外にも「被災者生活再建支援金の給付」などがあり、支援内容によっては「罹災証明書」が求められるのです。

災害による賃貸経営上のトラブルと賃貸人の修繕義務

地震などの災害においては建物に被害が出ることが少なくありませんが、これによって賃貸人と賃借人の間でトラブルが発生するケースもあります。

事例①：半壊物件の家賃減額請求
震災で半壊の認定を受けたアパートの入居者が家賃の減額を求めたが、オーナーはこれを認めなかった。入居者は退去することになったが、その際に引越し費用の負担を求められた。

事例②：原状回復と震災による損壊
震災によって建物が被災してしまったため、入居は引越すことにした。ここで、オーナーが提示した「入居者に原状回復費用を負担する義務がある箇所」について、震災によって損壊した箇所が含まれているのではないかとトラブルになった。

事例③：安全でない建物から退去して欲しい
半壊したアパートの安全性が確保できないため、入居者に退去を依頼したが、多額の立ち退き料を請求されてしまった。

貸している建物が被災したら

建物の賃貸借において、賃貸人が負うべき義務として「建物の修繕義務（民法606条）」というものがあります。そして建物が損壊した場合は「賃貸人に修繕義務があるか」が問題になりますが、これを判断するには次の２つがポイントになります。

①必要な修繕であること
修繕が必要な状態とは、建物を修繕しなければ賃借人が契約をした目的（居住や収益のための活用）が達成できない場合を指します。

②修繕が可能であること
たとえ必要な修繕であったとしても、修繕が不能な場合は賃貸人は修繕義務を負いません。修繕が不能な場合とは、物理的、技術的に不能な場合と経済的、取引上の観点から不能な場合を指します。

2021.09.06

新型コロナウィルスが引き起こす不動産トラブル

コロナウィルス関連の損害というトラブルに見舞われている業界としては、飲食や観光などが第一に挙げられますが、不動産業界もコロナトラブルに見舞われています。ここでは、新型コロナウィスルが引き起こした不動産に関わるトラブルについて紹介します。

テナント賃料の減額請求に関するトラブル

まずは、賃貸オーナーと入居者のトラブルです。コロナ蔓延の影響で今まで通りに仕事や商売ができず、売上が落ち込んでしまったために家賃を支払うことが難しくなってしまった入居者が、賃料の減額請求をしたものの受け入れられず、トラブルになってしまったというものです。ある埼玉県の飲食店オーナーは、客数の激減や自治体からの休業要請で売上が落ちてしまったので、賃貸オーナーに「天災のようなコロナウィルスの影響で売り上げが落ちたのだから、賃料を減額するのは当然である」と主張をしたのですが、受け入れられませんでした。 しかし、この時点で厳密にはトラブルにはなりません。なぜならば、コロナウィルスの影響というような背景があったとしても、それだけで賃貸人と賃借人の契約に法律上直接の影響を与えることにはならないからです。休業要請を受けた業種が入居している場合など、各地方自治体が賃料減免の配慮要請に応じた賃貸オーナーに対して減免した賃料に対する支援などをしていますが、これもあくまで「要請」に過ぎないのです。ここでは、結果的に家賃を滞納してしまい、これがなかなか支払われないということがトラブルとなっています。

建設現場における工期遅延に関するトラブル

次に、マイホームを建築する施主と施工事業者間のトラブルです。神奈川県の建設現場で感染者が出てしまったため、工事が延期になってしまい、期間内に工事を終えることができなくなってしまいました。そして、これが原因となって施主は仮住まいの賃貸マンションに住み続けなくてはならなくなり、余分にかさんでしまった賃料を支払って欲しいとトラブルとなったのです。このトラブルについては、話し合いの結果、工事が終わるまで住み続けなければならないマンションの賃料を、施主が全額負担するということになりました。

2021.08.25

賃貸管理業適正化法案と登録制度について

１．賃貸管理業適正化法案の概要

賃貸管理業適正化法案の概要をまとめると、次のような内容になります。

オーナーが判断するための事項について事実の不告知や、事実でない説明をする等の不当な勧誘行為を禁止。また、マスターリース契約の締結前に家賃や契約期間等を記載した書面を交付し、重要事項説明を義務付けます。これらの違反には業務停止命令や罰金といった罰則が設けられます。

不良業者の排除のため、賃貸住宅管理業者の国への登録義務制度が導入されます。ただし、登録義務は全事業者でなく一定の規模以上が対象。国土交通省によると対象事業者は、今後省令で決めるが、管理戸数200～300戸以上がめどになると見込んでいるとのこと。また、賃貸住宅管理の知識や経験のある業務管理者の配置が義務付けられます。

２．賃貸管理業適正化法案の概要

①制度の目的

登録事業者の業務についてルールを定めることで賃貸住宅管理業の業務の適切な運営を確保し、賃貸住宅管理業の健全な発達を図り、借主及び貸主の利益の保護を図るために国土交通省がつくった制度です。

2011年9月30日に賃貸住宅管理業者登録規程が公布され、同年12月１日から施行されました。さらに、近年のサブリースの社会問題化等を受けて、一定の資格者の設置の義務化と貸主への重要事項説明等の義務化、サブリースの借り上げ家賃等の貸主への重要事項説明の徹底、管理業者の登録の有無を媒介時の重要事項説明項目へ追加する等を柱とする改正を経て、現在に至っています。

②対象となる管理業務

対象となるのは、受託管理またはサブリースのいずれかで「基幹事務」のうち、少なくとも一つの事務を含む管理事務を業として行うものが対象となります。

＜基幹業務＞

（Ａ）家賃・敷金等の受領事務：貸主が登録事業者（管理会社）に委託している管理の内容や借主から預かる家賃の管理方法等を書面で交付する業務です。

（Ｂ）契約更新事務：更新後の家賃や契約期間等の変更内容を書面で交付する業務です。

（Ｃ）契約終了事務：敷金の精算等、借主が負担する必要のある費用の算定内訳を書面で交付する業務です。

③登録事業者が遵守すべきルール

＜管理対象や契約内容について重要事項の説明や書類交付＞

登録事業者には、事務所ごとに１名以上の実務経験（６年以上）者、または賃貸不動産経営管理士の資格保持者を設置することが義務付けられています。

管理受託契約内容について双方確認の上、管理受託契約書の交付が義務付けられています。

サブリースにおける借上げ契約においては、登録事業者には、将来の賃料変動についての説明と書面交付が義務付けられています。

＜財産の分別管理＞

入居者から預かった賃料・敷金等は、賃貸住宅管理業者の財産と分別して管理しなければなりません。

＜貸主に対する定期的な管理事務の報告＞

サブリース登録事業者には、オーナーに対する定期的な管理業務の報告が義務付けられています（建物・設備の状況、収支報告、入居状況等）。

＜業務状況報告書の提出＞

登録事業者は、毎年、賃貸住宅管理業者の管理事務や財産の分別管理、収支の状況を国に報告しなければなりません。提出された報告書は、一般の閲覧に供されます。

＜契約の更新や終了時の書面の交付＞

登録事業者は、入居者に更新内容書面を交付しなければなりません。また、契約終了時には、入居者に原状回復費用の算定や敷金の返還などの算定書面を交付しなければなりません。

なお、登録事業者が登録規定や業務処理準則に違反した場合は、ペナルティがあります。

2021.07.20

賃貸オーナーが知っておくべき被災した際の「生活再建」と「修繕義務」について

重要になる「罹災（りさい）証明書」

災害が起きた際は、もちろん賃貸オーナー、入居者ともに被災者となる可能性があります。そうなってしまった時のために、ぜひ知っておいていただきたいのは「生活再建の流れ」です。生活再建において、まず必要になってくるのは「罹災（りさい）証明書」です。

各自治体では被災者を支援する様々な支援制度が用意されています。この中の一つが「みなし仮設住宅制度」なのですが、これ以外にも「被災者生活再建支援金の給付」などがあり、支援内容によっては「罹災証明書」が求められるのです。

災害による賃貸経営上のトラブルと賃貸人の修繕義務

地震などの災害においては建物に被害が出ることが少なくありませんが、これによって賃貸人と賃借人の間でトラブルが発生するケースもあります。

事例①：半壊物件の家賃減額請求

震災で半壊の認定を受けたアパートの入居者が家賃の減額を求めたが、オーナーはこれを認めなかった。入居者は退去することになったが、その際に引越し費用の負担を求められた。

事例②：原状回復と震災による損壊

震災によって建物が被災してしまったため、入居は引越すことにした。ここで、オーナーが提示した「入居者に原状回復費用を負担する義務がある箇所」について、震災によって損壊した箇所が含まれているのではないかとトラブルになった。

事例③：安全でない建物から退去して欲しい

半壊したアパートの安全性が確保できないため、入居者に退去を依頼したが、多額の立ち退き料を請求されてしまった。

貸している建物が被災したら

建物の賃貸借において、賃貸人が負うべき義務として「建物の修繕義務（民法606条）」というものがあります。そして建物が損壊した場合は「賃貸人に修繕義務があるか」が問題になりますが、これを判断するには次の２つがポイントになります。

①必要な修繕であること

修繕が必要な状態とは、建物を修繕しなければ賃借人が契約をした目的（居住や収益のための活用）が達成できない場合を指します。

②修繕が可能であること

たとえ必要な修繕であったとしても、修繕が不能な場合は賃貸人は修繕義務を負いません。修繕が不能な場合とは、物理的、技術的に不能な場合と経済的、取引上の観点から不能な場合を指します。

2021.06.25

不動産投資はサラリーマンの「副業禁止」に当たるのか

一般的には副業に含まれるケースは少ない

副業が禁止されている会社はありますが、不動産投資は副業に含まれるのでしょうか。会社によりますが、一般的には副業に含まれるケースは少ない様です。それは、例えば「親の賃貸アパートを相続した」「家を建てた後に転勤になったので、転勤中に自宅を貸しに出した」というケースもある為、そういう事情に会社が口をはさむ事はできないからです。

会社としても、本業に支障をきたさないのであれば、不動産投資を禁止する事はできないのではないでしょうか。それでも会社の人には知られたくないと、心配な人もいるかもしれません。「不動産投資をしている＝収入が多い」ということが周知されてしまうことに抵抗感のある方もいらっしゃることでしょう。

周囲に知られたくない人のための、会社に知られない方法

不動産投資を始めると、当然収入が増える事になります。そうなると必然的に払うべき所得税や住民税も増えます。住民税は前年度の収入をベースに算出、翌年度の給料から天引きされます。勤め先の経理担当者などが給与明細を見て「給料がさほど増えていないのに住民税の額が大幅に増えている」と気付けば、給与収入以外の収入がある事が知られてしまいます。ここでは、これを防ぐ方法の一つをご紹介いたします。

住民税の収め方には、給与から天引きされる「特別徴収」と、自分で納付する「普通徴収あ」があり、給与を受け取っているサラリーマンは通常、「特別徴収」となっているはずです。しかし、ここは本人の希望で普通徴収に変更できるのです。

周囲に知られたくない人のための、会社に知られない方法

上記「普通徴収」に変更する方法は、確定申告の際に「住民税・事業税に関する事項」において「自分で納付」をチェックするだけです。そうすれば、その年の住民税は給与から天引きされることはなく、6月頃に市区町村から送られてきた振込用紙で払う事になります。これで会社に住民税の額を知られる事はありません。周囲に知られたく人は、ぜひ試されてみてはいかがでしょうか？

2021.04.18

不動産投資における「利益」とは

①インカムゲイン

一つ目が「家賃収入」です。家賃収入は不労所得です。一旦部屋を貸してしまえば、後は自動的にお金が振り込まれます。やはり、最も力を注ぐべきは、物件を購入して人に貸すまでです。購入するまでが大変かもしれませんが、その後は不労所得を享受することができます。

②キャピタルゲイン

二つ目は安く買って高く売り、売却益を得る事。サラリーマン大家さんの基本は家賃収入を得る事ですが、売却益も併せて得られれば、二重の利益が得られます。

③自宅としての利用

　三つ目は自宅としての使用です。家に住む際、持ち家でも借家でも必ず費用が発生します。そこで自分で勝った物件に自分が住めば、家賃などの費用を払わずに済み、節約になります。

例えば、マンションですと、数戸や1棟を保有し、そのうちの1戸の部屋に住むのなら、家賃の節約、かつ、自分の保有物件の空き室率を下げる事にもなるので、投資の一つと言えるでしょう。

③自宅としての利用

不動産投資で成功を収めるには、「指標」を知る事が大切です。投資の良し悪し、お金が増えているかいかないかを判断する基準がそれらの「指標」であるからです。指標について知る前に、不動産投資ではどうやってお金を増やすのか。その方法について整理してみましょう。

指標を知る事が大切

　上記の３つの方法をどれだけ上手く効率的に実践できるかで投資における収益性が決まります。ここで大事になるのが「利回り」などの指標です。利回りは、預貯金を始め投資全般に使われる用語で、「お金の増える率」を表します。いくらのお金を投資して、年に何％の収益が得られるかを表す数値の事です。不動産投資では、利回りと言えば複数存在します。主なものは「表面利回り」と「実質利回り」の二つ。

　さらに、利回りと同じく重要視される指標が「ROI」です。ROIを求めるには「キャッシュフロー」も知る必要があります。それぞれの意味を正確に理解して使う事ができないと、「物件を買ったけど思うように収益が出なかった」「マイナスになってしまった」と言う事態になる事もあります。

2021.01.27

投資物件の購入における現地調査のポイント

当日の現地調査をスムーズに進めるため、しっかり事前準備しておきましょう。手順として、まず地図で物件の場所を確認します。「グーグルマップ」などのインターネットの無料地図情報で改めて調べ直します。

現地調査の準備内容

・地図で場所を調べる

・路線価を調べる

・電車での行き方、所要時間を調べる

・効率的に回れるよう、同じ路線、同じ駅の物件を集中的に見る

現地についてからチェックする事

現地には電車（バス）と徒歩で向かいます。駅に着いたら必ず歩いて物件まで向かいましょう。例えば「徒歩○分」と書いてあるのに、「途中に開かずの踏切があり、余計に時間がかかった」など、実際に歩かなければ分からない事もあるからです。駅から現地まで、また、駅に到着してからは以下のようなポイントに注意して視察します。

＜駅前の環境＞

・駅周辺のにぎわい

・不動産屋の店舗数・混み具合

＜駅から現地までの環境＞

・人通り

・商店

・道は暗くないか

＜現地周辺の環境＞

・忌避施設はないか

・騒音・異臭はないか

・周辺の空室率

＜建物外観＞

・ひび割れ

・修繕状況のチェック

・管理・清掃状況のチェック

＜建物内部＞

・廊下の清掃具合

・階段・エレベーターの傷み具合

・建物の空室率

現地までの道のりでは、スーパーやコンビニ、銀行などの生活者の視点に立ったチェックはもちろん、不動産会社の様子を探る事も必須です。その物件を購入した時に入居者を集めてくれるのは、地元の不動産会社だからです。不動産会社の店舗数が多く、その中に込み合っている店舗があれば、後々の賃貸付けもかなり楽になると予想できます。現地では上記した項目を元に調査します。細かく項目が分かれていますが、できるところだけでもチェックしてみましょう。ABCの3段階評価にするのも分かりやすいです。余裕があれば、現地までの道のりとは別で周辺も歩き回ってみましょう。そしてその際は、周辺の競合物件の空室率なども合せて調査します。